Svetlana Marjanović, advokat iz Beograda, podsetila je na najvažnije karakteristike ovih ugovora i podelila zapažanja na osnovu
svoje dugogodišnje advokatske prakse, uz podsećanje da ugovore već godinama unazad ne overava sud, već javni beležnik, na inicijativu ugovornih strana.
– Pre svega bih istakla da među mojim klijentima i osobama koje mi se obraćaju za pravni savet i pomoć ima mnogo starijih lica koja su u velikoj nedoumici šta da učine sa svojom imovinom, koja teško žive, sami su, bolesni, nemaju naslednike, neophodna im je tuđa pomoć ali se ne odlučuju lako na korak sklapanja bilo kakvog ugovora. I dok razmišljaju koliko bi im značio neko ko bi im ove dane upotpunio, učinio sadržajnijim, gde bi imali kvalitetniju ishranu, negu, higijenu, a najpre sagovornika za razgovor o svemu kroz šta prolaze, nažalost ili nisu upoznati ili pogrešno tumače propise, i u strahu su da ih neko ne izneveri i da ne izgube svoju imovinu, pa se grčevito drže onoga što imaju.
Svakako, mišljenja sam da naša starija populacija treba da razmisli o tome ko će i na koji način raspolagati njihovom imovinom nakon njihove smrti. Oni, recimo, zaveštanjem mogu ostaviti svoju imovinu konkretnom fizičkom licu ili pravnom licu, odnosno nekoj instituciji. Ukoliko ipak za života ne odluče šta bi sa svojom imovinom, a nemaju naslednika, imovina ostaje opštini na kojoj se nepokretnost nalazi, gradu ili Republici – objašnjava Svetlana Marjanović za Glas osiguranika.
Kada je reč o ostavljanju imovine naslednicima, uglavnom se prvo pomisli na zaveštanje, odnosno kako se to nekada nazivalo – testament.
Kako objašnjava Svetlana, zaveštalac na ovaj način svoje dobro nekome ostavlja iza svoje smrti, a zaveštanje može imati nekoliko oblika.
– I dalje je prisutno i egzistira svojeručno zaveštanje, u kome će zaveštalac napisati kome nakon smrti želi da ostavi svoju imovinu i koje će potpisati sam ili u prisustvu dva svedoka. Zaveštanje se čak može overavati pred javnim
beležnikom gde će zaveštalac takođe izneti svoju poslednju volju. Obavezan deo zaveštanja je navođenje da je zaveštalac pri zdravoj svesti i razumu, da je upoznat sa ovim pravnim poslom, kao i da imovinu ostavlja bez prinude i prisile. Pošto je u pitanju izraz nečije dobre volje, zaveštanje ne podrazumeva nikakve uslove koje bi onaj kome je imovina zaveštana trebalo da ispuni. Iako je reč o poslednjoj volji zaveštaoca, praksa pokazuje da se i zaveštanja menjaju, nekada
i po više puta.
U ostavinskom postupku koji se vodi pred javnim beležnikom nadležnim za teritoriju opštine na kojoj je zaveštalac živeo, zaveštanje se čita, nasledni učesnici ga mogu priznati i prihvatiti kao takvo, a ukoliko ga ne prihvate, sud prekida ostavinski postupak i upućuje na parnicu. Iskustva su različita, ali mahom se priznaje zaveštanje potpisano od strane zaveštaoca i ostavinsko rešenje javnog beležnika biva pravosnažno – navodi Svetlana Marjanović.
Za razliku od zaveštanja, ukoliko ugovorom treba da se preciziraju i obaveze koje bi osoba kojoj se imovina nakon smrti ostavlja trebalo da ispuni, u tom slučaju se sklapa ugovor o doživotnom izdržavanju.
– Ovaj ugovor se zaključuje između primaoca i davaoca izdržavanja, i njime je jasno definisano da je davalac izdržavanja u obavezi da brine o primaocu izdržavanja, kako bi nakon njegove smrti nasledio njegovu imovinu. Iako ovaj ugovor uvek ima istu formu, on može biti proširen ukoliko ugovorne strane imaju neke specifične zahteve – kaže sagovornica. Ona navodi da je ugovor o doživotnom izdržavanju teretan pravni posao i nepokretnost kojom je primalac izdržavanja raspolagao kroz ovaj ugovor neće biti predmet u ostavinskom postupku nakon smrti primaoca izdržavanja.
– Danas, prilikom overe ugovora o doživotnom izdržavanju, koji se overava pred javnim beležnikom, beležnik taj ugovor prosleđuje Republičkom geodetskom zavodu, Katastru nepokretnosti na opštini na kojoj se nalazi predmetna nepokretnost, koji kroz zabeležbu konstatuje postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju. Nakon smrti primaoca izdržavanja, davalac izdržavanja dokazom činjenice smrti – izvodom iz matične knjige umrlih, briše zabeležbu i automatski se upisuje kao nosilac prava svojine. To je izvanredna praksa, jer se takvim upisom štiti davalac izdržavanja. Ranije, dok praksa ove zabeležbe nije uspostavljena, bilo je izigranih lica od strane primaoca izdržavanja, koji su u međuvremenu otuđivali tu nepokretnost i zaključivali ugovore sa trećim licima – kaže Svetlana Marjanović.
Poništaj ugovora o doživotnom izdržavanju može da inicira bilo koja od dve ugovorne strane, a postupak se sprovodi pred nadležnim sudom na teritoriji gde se predmetna nepokretnost nalazi. Takođe, Zakon o nasleđivanju predviđa i da
na zahtev zakonskih naslednika primaoca izdržavanja sud može poništiti ugovor o doživotnom izdržavanju ako zbog bolesti ili starosti primaoca izdržavanja ugovor nije predstavljao nikakvu neizvesnost za davaoca izdržavanja. Kako advokatica navodi, u praksi je bilo različitih slučajeva manipulacija kako od strane primalaca izdržavanja, tako i od strane davalaca, ali su, kako kaže, ipak brojnija pozitivna iskustva, i naglašava da je važno biti oprezan i za ovakve
vrste dogovora birati adekvatne osobe sa kojima postoje provereni odnosi i u koje se ima poverenje, bilo da su u pitanju rođaci, prijatelji ili komšije.
Ugovor o poklonu je još jedna vrsta ugovora kojim se raspodeljuje stečena imovina.
U tom slučaju poklonodavac poklanja svoju imovinu poklonoprimcu, a imovina postaje vlasništvo poklonoprimca odmah po overi ugovora. U ugovoru se obavezno konstatuje pravo stanovanja poklonodavca za života, a sve ostalo u smislu kakav će odnos biti između poklonodavca i poklonoprimca jeste proizvoljno u zavisnosti od toga u kakvim su odnosima i do tad bili. Poklonoprimac nema nikakvu obavezu čuvanja, staranja, pa da zauzvrat dobije stan, kao što je to slučaj kod ugovora o doživotnom izdržavanju. Ali, u slučaju ugovora o poklonu se očekuje blagodarnost, da poklonoprimac ne bude osion, bezobrazan, da ne maltretira, da poštuje poklonodavca itd. Kod ugovora o poklonu zaštićene su obe strane, a stari Građanski zakonik iz 1929. godine, koji još uvek reguliše ovu tematiku, kaže da se takav ugovor može poništavati ukoliko se dokaže teška, gruba neblagodarnost, a u slučaju da se poklonodavac nađe u stanju siromaškog prava, pa nema dovoljno sredstava za život, on takođe može da traži da se ugovor poništi – objašnjava.
Praksa pokazuje da najmanje sudskih sporova ima u vezi sa ugovorima o kupovini neuseljivog stambenog prostora.
U ovom slučaju prodavac prodaje neuseljiv stambeni objekat po ceni znatno povoljnijoj od tržišne i nastavlja da živi u njemu do kraja života. Tek nakon prodavčeve smrti kupac ulazi u objekat koji je kupio.
– Na ovaj način obe ugovorne strane su na dobitku – prodavci, najčešće starije osobe, budu finansijski zbrinuti i mogu da priušte sebi sve što im je potrebno, odlazak na odmor, rehabilitaciju, zdravstvenu negu i slično, a pritom žive u
svom stanu. Sa druge strane, kupci postaju vlasnici nepokretnosti nakon smrti prodavca po znatno nižoj ceni nego da su u njen posed došli kupovinom nepokretnosti ugovorom o kupoprodaji po ceni koja je na tržištu u vreme kupovine – obrazlaže Svetlana Marjanović.
Za kraj, ona napominje da se prilikom realizacije bilo kog od pomenutih ugovora, plaća porez na prenos apsolutnih prava, u iznosu od dva i po odsto procenjene vrednosti imovine, a procenu vrednosti imovine vrši Ministarstvo finansija,
Odeljenje uprave prihoda gde se nepokretnost nalazi. Jedini izuzetak jeste ugovor o poklonu (dobročin pravni posao) u kom slučaju su plaćanja ovog poreza oslobođeni samo najbliži srodnici – deca.
