Svedoci smo da je zbog globalne krize izazvane ratom u Ukrajini i migracija, došlo do često apsurdnih tržišnih poremećaja, pa je tako i u oblasti nekretnina.


Bilo da su stvarna posledica kretanja tražnje i ponude, bilo da su veštaćki izazvane, uglavnom cene nekretnina su otišle u nebesa, bilo da je u pitanju kupoprodaja ili iznamljivanje, paa se neki čude, neki smeju, a neki bogami profitiraju i to debelo.


Ako se upuštate u te vode, pročitajte.


Okvirne podatke o tome koliko vredi naša nekretnina ranije smo dobijali na osnovu prosečne cene iz kupoprodajnih ugovora u našem kraju. Ali nisu svaki stan i zgrada isti.


Republički geodetski zavod je uveo indeks cena stanova u skladu sa međunarodnom metodologijom i na osnovu modela za masovnu procenu vrednosti stanova. Načelnica u RGZ-u Ivana Štrbac napominje da uz taj indeks može izračunati vrednost stana ali samo za one koji su u prometu od 2016. godine, jer od tada potiču parametri za izračunavanje.


Taj indeks stanova, kako ističe RGZ, po prvi put omogućava građanima i privredi besplatan, transparentan i precizan uvid u podatke na osnovu kojih mogu da prate kretanja na tržištu nepokretnosti. Uzgred, broj prodatih stanova u trećem tromesečju 2022. manji je za 5,6 odsto u odnosu na isti period prošle godine, a usporavanju tržišta doprinosi i pad kupoprodaja nekretnina putem kredita. Ali, migracioni talasi iz pojedinih delova sveta ka nama ne prestaju pa se ovaj pad može uzeti kao zanemarljiv.

Načelnica Odeljenja za procenu i vođenje vrednosti nepokretnosti RGZ-a Ivana Štrbac kaže za RTS da je

"Međunarodne inistitucije kao što su OEBS i EU izdale su priručnik gde se preporučuje da matematička metoda koju i RGZ primenjuje i pomoću koje se izračunava indeks cena stanova kao pokazatelj rasta vrednosti nepokretnosti u određenom periodu", dodaje Ivana Štrbac.

Kako navodi, u indeks cena nepokretnosti ulaze elementi kao što su sobnost, spratnost, veličina stana, da li zgrada ima lift, centralno grejanje, koliko su udaljene pijaca, bolnica ili škola.

"Indeks je važan zato što na transparentan način omogućava građanima da imaju uvid u kretanje tržišta nepokretnosti".

Kako se izračunava indeks cena stanova


Ako smo kupili stan u prvom kvartalu 2019. godine kada je bazni indeks bio 100, a danas je indeks za celu Srbiju 138,08, to znači da je vrednost starogradnje i novih nekretnina porasla za 38 odsto.


Evo kako izračunavamo trenutnu vrednost nekretnine, na primeru stana starije gradnje kupljenog u trećem kvartalu 2020. godine.

"Ako se uzme da je stan kupljen za 100.000 evra pomnoži se sa trenutnim indeksom od 147 i potom podeli sa indeksom u trenutku kupovine, 115, dobiće se rezultat od 128.000", objašnjava načelnica u Republičkom geodetskom zavodu.

Ona dodaje da se indeks izračunava za Beograd, Šumadiju, zapadnu, južnu i istočnu Srbiju. Po rastu cena nekretnina poslednjih godina prednjače Beograd i Vojvodina, dok su u poslednjem kvartalu to južna i istočna Srbija, naročito kada je reč o starogradnji.

 

Međutim, neki podaci mogu biti i upozoravajući pa ne dajte da vas ovaj rast cena navuče na tanak led


Tako migranti koji se nakon odlaska iz Srbije u inostranstvo vrate u matičnu zemlju žive u nešto boljim uslovima nego što je to bio slučaj pre deset godina, ali istraživanje pokazuje da i dalje veliki broj njih nema legalizovanu nekretninu i skoro polovina živi sa više od dva problema, poput nedostatka prostora, vlage, krova koji prokišnjava ili nedostatka dnevnog svetla.


Istraživanje je pokazalo da većina povratničkih domaćinstava živi u prostoru koji je namenjen za stanovanje, njih 94 odsto, što je za pet odsto više nego 2011. godine.

Pre deset godina svega 54 odsto anketiranih domaćinstava živelo je u nekretninama u svom vlasništvu, dok ih je sad 65 odsto, pokazuje istraživanje "Društveno-ekonomski položaj i reintegracija povratnika po Sporazumu o readmisiji u Srbiji 2021. godine" koje su sproveli Komesarijat za izbeglice i migracije i i Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH.

Ali, ovo istraživanje otkriva i da je svega 35 odsto stambenih objekata koji su u vlasništvu povratnika legalizovano, 23 odsto u procesu legalizacije, dok 43 odsto nije ni u procesu legalizacije.

Kada je reč o samom stanju stambenih objekata, većina anketiranih povratnika izjasnila se da živi u prostoru u kom je, primera radi, prisutna vlaga (71 odsto), zatim sa nedovoljno soba za sve članove domaćinstva (60 odsto) i gde prokišnjava krov (54 odsto).

"Zakon jačeg"


Savetnica u centru DIMAK za povratak i reintegraciju Ivana Ristićević kaže da povratnici neretko dolaze u nepovoljan stambeni položaj jer celokupne višečlane porodice prodaju kuće i domaćinstva koja poseduju u Srbiji kako bi od tog novca otišli do neke od zemalja zapadne Evrope, najčešće Nemačke, i zatražili azil.

"Domaćinstva često prodaju da prikupe novac za put, ali ponekad i zbog uverenja da će, ako ne poseduju nikakvu nepokretnost, lakše dobiti azil", objašnjava.

Takođe, veliki procenat romske populacije u Srbiji živi u neformalnim naseljima pa postoje primeri da porodice nakon povratka iz inostranstva ostanu bez neformalnog objekta jer vlada "zakon jačeg".

"Upoznavala sam porodice koje privremeno ostave svoju neformalnu kućicu, a kada se kroz par meseci vrate druga porodica se već uselila u nju i nemaju način da je izbace. Neki pak ostave svoj neformalni objekat na čuvanje rodbini ili osobama od poverenja da tu žive dok se ne vrate i tako ga sačuvaju, ali se i tu desi da rodbina kasnije neće da se iseli najčešće pod izgovorima da su imali ulaganja u održavanje kuće", kaže Ristićevićeva.

Problem regulisanja ličnih dokumenata


Porodice koje se vrate pod takvim okolnostima, dodaje, osim što nemaju fizički gde da žive, suočavaju se i sa problemom da pronađu legalnu adresu gde bi prijavili prebivalište, što im je preduslov da regulišu ličnu dokumentaciju bez koje je proces (re)integracije u društvo gotovo nemoguć.

"Ukratko rečeno, ti ljudi se nalaze u jednoj beskonačnoj egzistencijalnoj borbi i nije retkost da ih odlazak u inostranstvo na kraju samo još dodatno košta", navodi Ristićevićeva.

DIMAK u okviru globalnog programa Nemačke razvojne saradnje "Migracije za razvoj" (PME) ima programe podrške usmerene na poboljšanje uslova življenja povratnika, podizanje kvalifikacija za tržište rada, ostvarenje lične dokumentacije, zatim poboljašnje obrazovanja dece povratnika, tako što u pojedinim gradovima Srbije pruža direktnu podršku povratničkim porodicama kroz asistenciju pri upisu dece u školu, zatim podršku u učenju deci, doniranje školskog pribora, prevod i nostrifikaciju diploma stečenih u inostranstvu, i brojne druge besplatne mere podrške.

Globalni program "Migracije za razvoj" (PME) sprovodi GIZ u saradnji sa Ministarstvom za rad, zapošljavanje, boračka i socijalna pitanja, Nacionalnom službom za zapošljavanje i Komesarijatom za izbeglice i migracije, a finansira nemačko Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj.